R&D Advisers a castigat in cadrul Galei Profesionistilor in Imobiliare trofeul “Agenția imobiliară de reprezentare a dezvoltatorului 2020” intr-un an in care dezvoltatorii de proiecte imobiliare s-au trezit in fata unor provocari in premiera pe piata. Din experienta ta putem vorbi despre un blocaj in sectorul rezidential in 2020?

Pandemia Co-Vid 19 a creat o rupere a contactelor fata in fata si intr-o prima faza ne-am confruntat cu teama clientilor de a veni la vizionari si de o incetinire a proceselor de vanzare din cauza panicii generate de acest virus si de reglementarile starilor de urgenta.

Insa nu a fost un blocaj ci mai curand perioade de stagnare in perioadele starilor de alerta, insa suntem o agentie care intelege importanta digitalizarii si ne-am concentrat eforturile in directia aceata pentru a depasi situatia si a reconecta dezvoltatori cu clienti. Procesele de vanzare si tranzactionarile au fost incetinite, dar nu oprite complet. Am luptat pentru fiecare developer in parte cu eforturi inzecite in aceasta perioada, tocmai pentru a nu risca blocari pe perioade lungi de timp sau mai mult decat a fost absolut necesar.

Ce se intampla in sectorul rezidential acum, cand starea de urgenta s-a ridicat si incepem sa revenim la normal?

Am observat inca de la inceputul anului o crestere – timida dar constanta, comparativ cu trimestrul anterior. Tendinta in Bucuresti este de a cauta apartamente mai spatioase, in zone mai apropriate de centrele de business, pentru a acomoda ceea ce anticipam cu totii: un mix de lucru de la birou si de acasa.

In 2021 tendinţa categoric este una de majorare a preturilor, un efect asteptat în piaţă în principal pe fondul creşterii preţurilor materialelor de construcţie, dar si pe fondul suplimentarii stocului de apartamente disponibile cu proprietati finalizate in perioada pandemica. In acest climat, consider ca o crestere de 10% – asa cum o anticipam – este una sanatoasa.

Dupa cum se vede, impactul majorarii preturilor materialelor de constructii si finisaje, coroborate cu inflatia estimate de peste 3% in viitorul apropiat, creeaza o presiune pe piata imobiliara autohtona. Un rezultat imediat va fi considerarea imobilelor si apartamentelor noi mai curand ca o investitie.

Pe de alta parte, exista in continuare o cerere mare de apartamente finalizate, in timp ce stocul ramane mic, iar terenurile cu autorizatie in zona centrala si ultra-centrala raman in continuare o problema spinoasa din cauza blocajelor institutionale din primariile care continua sa mentina PUZ-urile blocate, ceea ce adauga inca o presiune pe preturile din real estate.

Un plus demn de luat in considerare este si faptul ca dobanzile la creditele ipotecare in lei vor scadea sau se vor mentine la nivelurile actuale inca cel putin 5 ani – un sprijin important pentru cei care isi cauta o locuinta noua.

Ce cauta bucurestenii in 2021?

Focusul clientilor se orienteaza puternic in Bucuresti pe zonele ultra-centrale si in jurul centrelor business. Este evident ca bucurestenii sunt in cautarea unui confort mai mare decat au avut nevoie inainte de pandemie, de la compartimentari inteligente si spatii cu lumina naturala din plin – pana la terase mai mari si gradini amenajate cu dedicare. De la inceputul lunii mai observam o dezmortire constanta a clientilor care reincep sa caute, sa tatoneze piata, in cautarea de noi locuinte adaptate la noile lor cerinte. Developerii s-au adapat din mers la acest nou trend, cu tot mai multe ansambluri imobiliare oferind confortul unei comunitati: acces securizat, mai multe spatii verzi, locuri de joaca si de socializare special amenajate in cadrul ansamblurilor. Cum nu ne asteptam ca acest trend sa scada prea curand, anticipam ca si dezvoltatorii vor continua cu dezvoltarea acestor extra-facilitati si pe viitorul mediu si indelungat.

Cat de puternic a impactat anul 2020 dezvoltarea agentiei?

Asa cum spuneam si in cadrul CPI National 2021, businessul nostru a iesit consolidat din pandemie. Ultimul an a fost unul dificil, cu schimbari radicale si a fost nevoie de o digitalizare accelerata si ceva mai multa creativitate din partea echipei, dar consider in continuare ca imobiliarele sunt o industrie care a profitat de pe urma pandemiei. Imbunatatiri apar atat la nivel de tranzactionare ci, asa cum spuneam, si la nivel de dezvoltatori care se adapteaza la noile cerinte si adauga plus valoare ansamblurilor imobiliare. La R&D Advisers am invatat sa facem fata noilor provocari, sa ne adaptam din mers si sa regandim strategia pentru a livra clientilor si dezvoltatorilor servicii de o calitate mai buna.

Acest rebranding reprezintă un pas semnificativ în evoluția companiei. Redefinim cine suntem, chiar în această perioadă de pandemie deoarece am considerat că este exact momentul în care este nevoie de o schimbare. Această perioadă ne-a arătat ca trebuie să găsim acele elemente care să ne reprezinte cât mai fidel”, a declarat Damian Şerban – Managing Director R&D Advisers.

„Etosul brandului nostru a fost întotdeauna construit pe încredere, credibilitate și expertiza din industrie şi considerăm capitalul de încredere câştigat ca un factor cheie în dezvoltarea pe viitor. Am optat pentru un logo fresh, care sa stabilizeze imaginea noastra in piata si o strategie in care ne axam pe echipa de profesionisti si expertiza acumulata in rezidentiale de lux. De aceea am adaugat conceptul “Residential Excellence Team” si am adaptat strategia de lucru ca atare.” continua Directorul R&D Advisers.

Noul logo a fost dezvoltat printr-un proces de colaborare atât extern, cât şi intern, cu feedback din partea întregii echipe şi reflecta pasiunea companiei pentru domeniul imobiliar. R&D Advisers prezintă azi un logo cu o noua grafică, în linii elegante, care să identifice şi alinieze uşor la domeniul imobiliar, dar şi cu identitatea companiei: flexibilitate şi transparenţă în toate formele de comunicare cu clientul. A păstrat culoarea albastru şi fontul utilizate şi anterior ca dovadă a păstrării standardelor înalte pe care le aplică în activitatea lor.

Sloganul “Residential Excellence Team” se aliniază la misiunea companiei de a oferi expertiză de cea mai înaltă calitate şi dedicare într-o industrie în continuă şi accelerată dezvoltare.

„Acesta este doar începutul ambițiilor îndrăznețe pe care le avem. Căutăm să provocăm convențiile existente în relațiile imobiliare și să sprijinim progresul industriei în moduri care favorizează consumatorul, dar şi ajută în mod direct agenții și brokerii noştri să treacă prin dezordine și zgomot și să câștige pe piețele în care operează.” – mai spune Damian Şerban.

Noua identitate poziţionează clar R&D Advisers într-o nouă etapă care îi permite să eclateze cu imagine modernă care o face relevantă pentru consumatorii care cumpără atât proprietăţi rezidenţiale cât şi comerciale.

Despre supralargirea strazii Prelungirea Ghencea se discuta de mult timp, probabil din aceeasi perioada in care s-a demarat proiectul magistralei de metrou din Drumul Taberei, locuitorii zonei reclamand frecvent blocaje in trafic inca de atunci.

Cartierul este intr-o continua crestere, cu tot mai multe proiecte rezidentiale, dar si comerciale, ce se dezvolta intr-un ritm accelerat in zona. Asadar, modernizarea infrastructurii a devenit imperios necesara de cativa ani deja.

In septembrie 2018 Consiliul General al Municipiului Bucuresti aproba in unanimitate proiectul de largire a arterei, insa proiectul de supralargire a arterei Prelungirea Ghencea a intampinat de-a lungul timpului mai multe suisuri si coborasuri. Cu toate acestea, se pare ca in acest moment este in plina desfasurare, cu prima faza a reconstructiei – demolarea – finalizata si inceperea fazei efective de reconstruire.

La final noua artera va avea cale dubla de tramvai (linia 41), 2 benzi de circulație pe sens, pistă de biciclete cu dublu sens, trotuare și spații verzi intre acestea și partea carosabilă. Dincolo de toate acestea, in proiect este prevazuta si o parcare ampla de timpul Park&Ride cu o capacitate de 300 de locuri.

Proiectul se leaga si de Nodul Rutier Domnesti – zona șoseaua de centură este prevăzut cu un terminal multimodal pentru tramvaie, autobuze și legătură cu linia feroviară de centură, în zona viitorului pasaj rutier peste Șoseaua de Centură.

Toate aceste modernizari presupun o fluidizare a traficului cu peste 55%  – un aspect mult dorit de locuitorii din zona si un beneficiu serios pentru dezvoltatorii de proiecte rezidentiale din zona.

Daca pana acum se putea afirma ca proiectul arata bine pe hartie, dar lispeste cu desavarsire, lucrarile incepute isi mentin un ritm constant si schimbarile se vad de la zi la zi.

Costul proiectului se afla in acest moment la cifra de 122 milioane euro, cu o durata a executiei de 2 ani de zile  – conform comunicatului Primariei Generale.

Desi programul s-a redenumit anul acesta, conditiile sunt asemanatoare. Mai exact, daca nu ai deja in proprietate o locuinta, programul Noua Casa este solutia ideala pentru achizitia unei… ei bine…noi case.

Aflandu-se la a doua modificare, programul financiar ofera praguri de finantare diferite de primul proiect aprobat, astfel ca acum poti achizitiona locuinta cu valoare de pana la 140.000 EUR daca imobilul este finalizat cu cel mult 5 ani inainte de cumparare, sau apartament la plafonul maxim de 70.000 EUR, spre deosebire de programul anterior care limita plafonul de creditare la 70.000 EUR indiferent de tipul de locuinta.

O data cu aceasta modificare vine si schimbarea avansului minim de care ai nevoie, acesta pozitionandu-se acum intre 5% si 15%, in functie de ce tip de imobil alegi. Cu alte cuvinte minim 15% pentru case noi si consolidate si minim 5% pentru apartamente.

Un alt avantaj major al noului program consta in posibilitatea de refinantare a creditelor prin alte instrumente de finantare. Exceptie fac insa creditele acordate in cadrul Programului.

13 banci au contracte cu FNGCIMM pentru noul program de creditare ca sa iti cumperi casa sau apartament, iar Banca Transilvania si CEC Bank ofera la momentul actual cele mai ieftine credite.

O schimbare notabila fata de Programul Prima Casa este faptul ca o data cu lansarea Programului Noua Casa nu iti mai poti construi case, doar poti achizitiona locuinte finalizate si receptionate.

Interdictia de a vinde locuinta achizitionata prin Program in primii 5 ani ramane in efect, ca si in Programul Prima Casa.

Programul nu mai este unul social ca inainte, disponibilitatea pentru accesare in cazul in care iti doresti o locuinta mai scumpa de 70.000 de euro fiind redusa de venitul minim solicitat cumparatorului – minim 6.400 lei.

Insa lanseaza oportunitati pentru cei cu venituri peste media salariala din Romania, cu acces la locuinte premium. Este o dovada ca in conditiile pandemiei actuale, Progamul este conceput pentru a sprijini piata imobiliara.

Dezvoltatorii se vor orienta – ca efect imediat al Programului – spre dezvoltarea de locuinte cu spatii mai mari, cu facilitati mai bune. Ceea ce se pliaza pe cererile actuale – oamenii vor lucra mai mult de acasa si vor fi interesati sa isi creeze conditii mai bune in propria locuinta, in care se impune mai nou si amenajarea unui birou.

Impactul pandemiei CoVid 19 este resimţit de piaţa imobiliară din România, cu o scădere evidentă a volumului de investiţii comerciale. Dar ce se întâmplă cu investiţiile rezidenţiale?

Tot mai mulţi lucrează de acasă, tot mai mulţi investesc în locuinţe şi în amenajarea lor, dar mai ales investesc în viitor imobiliar. Ce înseamnă asta?

Damian Şerban – Managing Director R&D Advisers: “La R&D Advisers am remarcat în această perioadă o creştere surprinzătoare în investiţiile din zonele centrale şi ultracentrale ale Bucureştiului, cu accentul pe locuinţe şi spaţii premium. Pare neaşteptat dar, în realitate, este un trend la care ne aşteptam, date fiind schimbările create de pandemie: achiziţiile de locuinţe mai mari, ba chiar de rezidenţe luxoase.”

Tranzacţional poate părea o perioadă în care piaţa imobiliară stagnează, dar în realitate pulsul imobiliar bate cu putere în continuare în zona investiţiilor rezidenţiale. Evaluările publice servesc drept punct de reper, dar impactul real asupra preţurilor va putea fi estimate abia la sfârşitul pandemiei, când tendinţele se vor sedimenta.

Între timp aşteptările vânzărilor s-au majorat, o dovadă ca piaţa imobiliară a capitalei a ajuns la o maturitate sănătoasă şi poate să susţină o dezvoltare stabilă a sectorului premium rezidenţial.

Reorientarea de la spatii mici şi minimaliste la spaţii mai mari, la condiţii mai bune şi amenajări de top este o miscare strategică, ţinând cont de faptul cătot mai mulţi vor petrece timpul acasă, nu la birou.

“Zonele centrale ale Bucureştiului revin puternic în atenţia cumpărătorilor şi dezvoltatorii rezidenţiali se reorientează ca atare. Cum terenurile în zonele centrală şi ultracentrală sunt tot mai puţine, sunt din ce în ce mai cautate, devenind în această perioadă cele mai sigure investiţii, cu profitabilitate garantată. De ce? Simplu, clienţii aleg să cumpere apartamente noi în clădiri premium din aceste zone, în mare parte datorită accesibilităţii facile la liniile de transport, la zonele de entertainment şi recreere, dar şi la facilităţi precum grădiniţe, şcoli, licee.” – ne spune Damian Serban – Managing Director R&D Advisers.

Noua magistrală de metrou Drumul Taberei este finalmente funcţională. La ce să ne aşteptăm de-acum încolo în piaţa imobiliară?

Întârzierile provocate în finalizarea magistralei de-a lungul anilor a generat un impact scăzut în creşterile imobiliare din zonă în trecut, dar lucrurile se schimbă cu viteză începând cu data dării în funcţionare a noii linii de metrou.

Cu complexe rezidenţiale numeroase în dezvoltare în zonele Drumul Taberei, Militari, Prelungirea Ghencea – noua linie de metrou va deservi atât comunităţile din blocurile finalizate înainte de 1990 cât şi cele în proces de construcţie şi finalizare în această perioadă.

O dată cu conectarea cartierului Drumul Taberei la reţeaua de transport subteran, numărul anunţurilor de vânzare a apartamentelor a crescut exponenţial, cu peste 1500 de potenţiali cumpărători arătându-şi interesul în locuinţe în această zonă.

Se observă încă din septembrie o creştere accelerată a interesului dezvoltatorilor în cartierul Drumul Taberei şi aceasta este cu siguranţă motivată şi de deschiderea liniei de metrou. Cumpărătorii de apartamente în Bucureşti sunt interesaţi de acces facil către zonele centrale şi de business ale oraşului, iar dezvoltatorii caută soluţiile optime pentru a oferi clientului exact ce îşi doreşte. Metroul unifică cele două sectoare de interes imobiliar în Drumul Taberei cu succes.

Evident preţurile vor înregistra o creştere, dar trendul ascendent este curbat de efectul generat de pandemie. Însă interesantă este tendinta de dezvoltare de complexuri rezidentiale premium, cu facilităţi şi finisaje de top. Acesta este un alt efect al pandemiei – creşterea în calitate. Cum lumea lucreaza mai mult de acasa in aceasta perioada, cautarile unei locuinte mai mari, in care sa poata amenaja in confort un spatiu de lucru a devenit un criteriu de selectie principal cand se cauta apartamente.

Construcția unei linii magistrale metrou joacă un rol semnificativ în promovarea creșterii prețurilor terenurilor din jur – acest lucru este evident in orice metropola, iar in Bucuresti, impactul este cu atât mai mare cu cât infrastrucura transportului suprateran încă mai are nevoie de îmbunătăţiri majore.  Prin comparație, liniile de metrou deja construite au o influență mai mare asupra locuințelor rezidențiale înconjurătoare decât liniile care sunt planificate.

La momentul actual, analizele arata ca dezvoltarea liniilor de metrou are un impact mai mare asupra zonelor marginale ale orașului decât asupra centrului orașului. În zonele limitrofe ale capitalei, prețurile proprietăților din apropierea stațiilor arată o creştere exponenţială o dată cu apariţia liniilor de metrou. Dacă în zonele centrale şi ultra-centrale impactul stațiilor asupra modelului de distribuție a prețurilor proprietăților nu este evident, în zonele non-centrale joacă un rol important în stabilirea preţurilor locuinţelor. Acest lucru se poate datora faptului că influența liniilor de metrou asupra prețurilor locuințelor este mai puţin mascată de impactul altor factori cum ar fi gradul de confort şi peisajului rezidenţial – aşa cum se întâmplă in zonele centrale.

Bucureştiul este un oraş în creştere, cu un trafic suprateran supraîncărcat, astfel că relevanţa liniilor de metrou capătă valenţe noi pentru locuitorii cartierelor rezidenţiale în dezvoltare.

În plus față de distanța până la cea mai apropiată stație de metrou, rezidenții care locuiesc în zone non-centrale se pot concentra pe factori precum distanța până la cea mai apropiată şcoală, precum și zonele verzi din imprejurimi, atunci când aleg locuințe, rezidenții acordând egală atenţie peisajului rezidenţial ca şi transportului convenabil şi gradului de confort.

Deoarece Bucureştiul se confruntă constant cu un flux zilnic de un număr mare de oameni spre zonele de business, tranzitul de conectare convenabil poate extinde efectiv raza de transport, poate ameliora presiunea traficului în centrul orașului și poate îmbunătăți semnificativ disponibilitatea transportului public în centrul orașului.

Zonele rezidenţiale, la rândul lor, experimentează un flux mare de du-te-vino corespunzător orelor de business şi îmbunătăţirea tranzitului de legătură, poate dubla sfera de influenţă a liniilor de metrou în stabilirea preţurilor locuinţelor și poate crește în mod eficient suprafaţa de teren care poate fi dezvoltată în jurul transportului subteran.

Cel mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare, platformă lansată și susținută de Imobiliare.ro, relevă încetinirea ritmului scumpirilor pe segmentul
rezidențial, în contextul diminuării cererii din partea potențialilor cumpărători și al reducerii volumului de tranzacții, transmite Mediafax.

„În al doilea trimestru din 2018, prețurile solicitate pentru locuințele disponibile spre vânzare în România (atât apartamente, cât și case) s-au majorat, per ansamblu, cu 1,4% față de cele trei luni anterioare (avans similar cu cel consemnat în primul trimestru din 2018). Față deaceeași perioadă a anului trecut, așteptările actuale ale proprietarilor sunt cu 4,7% mai ridicate – în condițiile în care, în T2 2017, avansul anual al prețurilor ajungea la 13%”, notează autorii studiului.„Începând din a doua jumătate a anului trecut, ritmul de creștere a prețurilor proprietăților rezidențiale a încetinit din cauza volatilității cererii pe segmentul Prima Casă, din cauza scăderii ofertei de proprietăți existente, precum și numărului insuficient de locuințe nou-construite”, a declarat Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro.
Semnificativ este, potrivit specialiștilor, că cererea pentru proprietăți rezidențiale (apartamente, dar și case) a avut o evoluție anuală descendentă. Statisticile Analize Imobiliare relevă, față de perioada similară din 2017, un declin de 5% la nivelul marilor centre regionale ale țării, în condițiile în care doar trei dintre acestea au consemnat, de fapt, scăderi,respectiv Constanța (-15%), București (-8%) și Brașov (-4%). „Această tendință poate fi pusă  pe seama influenței crescute a ceea ce se întâmplă în domeniul creditării: dacă anul trecut mulți români s-au grăbit să acceseze un credit Prima Casă din pricina fondurilor limitate, în al doilea pătrar din 2018 lucrurile s-au mai potolit pe fondul creșterii susținute a indicelui ROBOR, unii dintre potențialii cumpărători preferând chiar să-și amâne decizia de achiziție”, mai arată autorii studiului.

„Pentru prima dată în ultimii trei ani, am înregistrat o scădere a cererii în marile orașe: în comparație cu anul trecut, au fost cu 5% mai puțini potențiali cumpărători. În trimestrul al doilea din 2018 a avut loc și un ușor recul al vânzărilor. Presiunile evidențiate mai sus au dus la o scădere anuală cu 1,3% a numărului de tranzacții, care au ajuns la 151.481. Pe fondul unei evoluții modeste a economiei în prima parte a acestui an, așteptarea Analize Imobiliare pentru a doua jumătate din 2018 este că la nivel național vor avea loc mai puține tranzacții, în contextul stagnării creșterii prețurilor”, a subliniat Dorel Niță, Head of Data and Research în cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al AnalizeImobiliare.ro. În ultimele trei luni, valorile de listare ale apartamentelor au avut o evoluție ascendentă în toate cele șase mari centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare. „În conformitate cu ceea ce s-a întâmplat la nivel național, creșterile au fost, însă, vizibil mai mici decât în anii precedenți. În Cluj-Napoca, spre exemplu, apartamentele au consemnat una dintre cele mai mici creșteri, respectiv 1,9%, până la 1.510 euro pe metru pătrat util. Cu toate acestea, nivelul actual al prețurilor locuințelor din oraș este cu circa 14% mai mare decât în urmă cu 12 luni. Capitala Transilvaniei continuă să fie, totodată, singurul mare centru regional în care apartamentele sunt mai scumpe acum decât în urmă cu zece ani, la o diferență de 13,6% față de T2 2008”, menționează specialiștii Imobiliare.ro.

În București, pe de altă parte , pretențiile vânzătorilor s-au majorat cu 2,2% în intervalul aprilie- iunie, până la 1.280 de euro pe metru pătrat util. „Dintre marile orașe analizate, Capitala se remarcă prin cea mai mică diferență de preț la 12 luni, respectiv 4,4%. Aceasta se află la polul opus față de Cluj-Napoca și în ceea ce privește evoluția prețurilor din 2008 încoace: aici apartamentele au recuperat cel mai puțin din ieftinirile provocate de recesiune, acest tip de proprietăți fiind, în momentul de față, cu aproape 40% mai scumpe decât în T2 2008”, arată analiza citată.
Potrivit studiului, dintre reședințele de județ ale țării, cele mai mari creșteri pe segmentul apartamentelor au avut loc în Sfântu-Gheorghe (6,3%), Alexandria (6%), Piatra-Neamț (5%), Târgoviște (4,8%) și Buzău (4,5%). Aceste variații au fost, însă, vizibil mai temperate decât în primele trei luni ale anului, când Miercurea-Ciuc consemna un avans-record, de 17,8% (în ultimele trei luni, în capitala Harghitei a avut loc o creștere de 4,4%). La polul opus, Baia Marea înregistrat o ușoară scădere (de 0,1%) a așteptărilor vânzătorilor, lista celor mai mici variații de preț fiind completată de Oradea (un plus de 0,7%), Alba Iulia (+1%), Ploiești (+1,2%) și Satu Mare (+1,2%).

Lansat în ianuarie 2000, Imobiliare.ro este primul şi cel mai accesat portal imobiliar din România. Portalul a depășit de curând pragul de 1.620.000 de vizitatori unici pe lună şi cuprinde cea mai mare bază de oferte din toate categoriile imobiliare la nivel național.

Autor:

Florin Pușcaș